Les particuliers verront-ils augmenter l’impôt sur les revenus locatifs de biens immobiliers belges ?

La Belgique a été condamnée ce jeudi à une amende de 2 millions d'euros et une astreinte de 7.500 euros par jour, pour ne pas s'être conformée à un arrêt de la Cour de justice de l'Union européenne datant d'avril 2018. Il portait sur l'estimation des revenus locatifs des propriétaires de biens immobiliers.

La Commission européenne avait intenté un recours contre l'État belge en juillet 2019 dans cette affaire. L'exécutif européen avait en effet constaté que la Belgique n'a pas modifié ses règles relatives à l'évaluation des revenus locatifs, dans le sens d'un arrêt de la Cour de justice de l’Union européenne (CJUE) rendu l'année précédente. Cette situation peut se traduire par des différences de traitement fiscal et décourager donc les résidents belges d'acheter des biens immobiliers à l'étranger, estimait la Commission.

Plus précisément, la CJUE avait observé qu'il y avait "traitement inégal" du fait que la base imposable était calculée à partir de la valeur cadastrale du bien en ce qui concerne les biens situés en Belgique, et sur la valeur locative réelle pour des immeubles situés à l'étranger. Cette dernière est généralement bien plus élevée que le revenu cadastral. Du point de vue fiscal, il semble donc plus intéressant d’acheter un bien en Belgique qu’à l’étranger.

La justice européenne a suivi cette semaine les demandes de la Commission, imposant dans un arrêt rendu ce jeudi une amende et une astreinte par jour de non-mise en conformité de la règlementation. "Nous allons nous conformer à l'arrêt", a réagi le nouveau ministre des Finances, Vincent Van Peteghem (photo). "Les autorités ne peuvent gagner la confiance que si elles se conforment elles aussi à leurs obligations, dans les temps. Dès que j'ai pris connaissance du dossier, j'ai chargé mon administration de trouver une solution", affirmait le ministre.

Ce sera abordé dans les prochaines semaines en conseil des ministres, pour apporter de la clarté aux propriétaires de biens immobiliers situés à l'étranger, explique encore le ministre. A l'époque de l'arrêt initial (avril 2018), le ministre des Finances Johan Van Overtveldt avait indiqué qu'il examinerait le texte mais avait d'emblée exclu que la solution passe par une hausse de l'impôt.

Que vont faire les politiques ?

La Cour de justice de l’Union européenne ne stipule pas comment la Belgique doit éliminer cette discrimination. Le pourcentage de Belges qui louent à l’étranger un bien dont ils sont propriétaires ne dépasse pas les 2%. En théorie, le plus facile serait de calculer à l’avenir leur impôt sur leurs revenus locatifs sur base de la valeur cadastrale du bien, comme cela se fait en Belgique. Mais dans la pratique, ce ne sera pas vraiment possible.

Une solution plus réaliste serait donc de calculer l’impôt sur les revenus locatifs de biens immobiliers en Belgique sur base des revenus locatifs réels, comme cela se fait pour les biens à l’étranger. Résultat : un nombre bien plus élevé de Belges le sentiront dans leur porte-monnaie et il ne sera du coup plus réellement intéressant d’investir en Belgique plutôt que dans un autre pays de l’Union européenne. Le gouvernement fédéral devra donc prendre une décision difficile.

Au sein de l’UE, la Belgique est le seul pays qui ne calcule par l’impôt sur base des revenus locatifs réels, du moins pour les particuliers. Pour la location professionnelle, par des entreprises par exemple, les revenus locatifs sont par contre bien calculés sur les revenus réels. C’est aussi le cas lorsqu’un particulier loue son bien immobilier à quelqu’un qui l’utilise à des fins professionnelles.

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