Belasten van huurinkomsten: een goed idee?

Men zou het bijna vergeten: de onderhandelaars zijn niet alleen van plan te besparen. Intussen zijn ze ook op zoek naar nieuwe inkomsten. Eén van de ideeën op tafel - zie de fact check van zondag 21 september - is om huurinkomsten anders en zwaarder te belasten. Wat zou dat opbrengen? En wat zou de invloed van zo’n maatregel zijn op onze krappe huurmarkt?

De druk vanuit Europa om de vastgoedfiscaliteit aan te pakken wordt steeds groter. Een recent arrest van het Europese Hof van Justitie zou er zelfs toe kunnen leiden dat België binnenkort verplicht is voor eens en altijd komaf te maken met het verouderde systeem van het kadastraal inkomen. Uit onze fact check van 21 september bleek dat dan de belastingen op huurinkomsten omhoog zullen gaan.

Wat voor gevolgen zou dit hebben op onze krappe huurmarkt? Is de invoering van een dergelijk systeem wenselijk?

Versnipperde huurmarkt

“Helemaal niet”, zegt Katelijne D'Hauwers, directeur van Verenigde Eigenaars, de onafhankelijke belangengroep voor huiseigenaars. “Europa heeft namelijk geen zicht op het specifieke karakter van de Vlaamse huurmarkt.”

Wat bedoelt D’Hauwers precies? In de eerste plaats: onze huurmarkt is bijzonder versnipperd. Particuliere verhuurders bezitten ongeveer 95% van de huurmarkt. Verhuring van woningen door vennootschappen was in 2005 slechts goed voor 5% van alle verhuringen.

Verder: de gemiddelde particuliere verhuurder verhuurt 2,2 woningen. 60% van alle particuliere verhuurders verhuurt één woning. Een kwart verhuurt twee of drie woningen. Dat blijkt uit cijfers van het Steunpunt Wonen.

Ter vergelijking: Nederland is haast het spiegelbeeld van Vlaanderen. Het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting berekende dat particulieren er in 2010 slechts 13 procent van de huurmarkt in handen hadden. Vennootschappen en insititutionele beleggers - zoals pensioenfondsen - bezaten maar liefst 87% van de totale huurmarkt.

Wat is het profiel van de particuliere verhuurder in Vlaanderen? “Relatief veel gepensioneerden en zelfstandigen”, antwoordt Sien Winters, coördinator Steunpunt Wonen en onderzoekster aan het Onderzoeksinstuuut voor Arbeid en Samenleving (HIVA), “ze kregen de woning in handen via een erfenis, ofwel investeerden ze in een tweede of derde woning om die te verhuren. De huurinkomsten zijn een aanvulling op het inkomen of pensioen.”

Zwakke huurprijzen, fiscale verwennerij en rendabiliteit

Het verhuren van een woning wordt echter steeds minder interessant. De meest recente cijfers (2010) tonen het volgende aan: de mediaanhuurprijs - de middenste huurprijs indien men alle prijzen ordent van klein naar groot - bedroeg in 2005 (geïndexeerd voor 2010) 465 euro. In 2010 was de mediaanhuurprijs 497 euro. Dat is een stijging van 6,9%. In dezelfde tijdsspanne steeg de prijs van een woonhuis met 37%, de prijs van een appartement met 34% en die van een villa met 20%.

“Veel eigenaars hebben dan ook hun tweede of derde woning de afgelopen jaren van de hand gedaan”, vertelt Katelijne D'Hauwers van Verenigde Eigenaars, “het brengt een stuk meer op.”

Kopers worden ook verwend door de staat. In de eerste plaats is er de woonbonus - de fiscale aftrekbaarheid voor hypothecaire leningen voor de enige en eigen woning. Ook een hypothecaire lening voor de aankoop van een tweede woning geeft recht op belastingvermindering. In de fact check van 25 april 2014 toonden we aan hoe deze woonbonus de woningprijzen in de hoogte heeft gestuwd én de Vlaamse overheid opzadelt met een financiële kater.

Ter vergelijking: “Voor private huurders is er bijna niets. Slechts 0,5% van de huishoudens in Vlaanderen kunnen profiteren van een huurpremie of huursubsidie”, aldus Sien Winters, “vandaag is het fiscaal niet interessant om een woning te huren.”

Uit een recent onderzoek (2012) van de studiedienst van de FOD Financiën bleek bovendien dat een eigen woning minder zwaar belast wordt dan een risicoloze belegging. Inkomsten uit een opbrengsteigendom worden dan weer zwaarder belast dan inkomsten uit risicoloze beleggingen. Dit zou de belangrijkste reden zijn waarom in Vlaanderen - in tegenstelling tot Nederland - zo weinig vennootschappen en institutionele beleggers investeren in de huurmarkt.

Achterstallige huur

Dat is niet alles. Uit onderzoek blijkt dat de huursector in toenemende mate de minstbedeelden huisvest.

“Verhuurders komen steeds vaker uit moeilijkere sociale groepen”, vertelt Katelijne D'Hauwers, “op de huurmarkt is er een oververtegenwoordiging van werklozen, zieken, arbeidsongeschikten om andere redenen, alleenstaanden en eenoudergezinnen. Deze personen hebben vaak problemen om tijdig de huur te betalen. De betalingsachterstand loopt op. Dit is een extra motivatie voor eigenaars om hun huizen van de hand te doen.”

Onderstaande cijfers staven D’Hauwers’ bewering. Het aantal huurders uit de laagste inkomenscategorie kent sinds 1976 een gestage opmars. In 1976 was het profiel van huurders bijna identiek aan dat van eigenaars. In 2009 zien we dat de groepen uit elkaar gegroeid zijn: vooral personen met hoog opgeleide profielen zijn nu in het bezit van een eigen huis.

Kort samengevat: huizenprijzen stijgen minstens driemaal zo snel als huurprijzen. Het rendement van huurwoningen is lager dan dat van een risicoloze belegging én de overblijvende groep huurders toont een oververtegenwoordiging van economisch zwakke groepen die vaak moeite hebben met tijdige betalingen.

Het gevolg: steeds meer verhuurders gooien hun huizen op de markt en de huurmarkt krimpt. Door de fiscale verwennerij voor kopers wordt iedereen aangemoedigd een eigen huis aan te kopen. Het verbaast dus niet dat het aantal huurders al jarenlang daalt, en het aantal eigenaars stijgt.

Bij bovenstaande tabel hoort een kanttekening. Aan het HIVA is men nu de gegevens van 2012 en 2013 aan het verwerken. “We kunnen al zeggen dat - waarschijnlijk door toedoen van de crisis - de inkrimping van de huurmarkt voor het eerst sinds de Tweede Wereldoorlog stabiliseert. Het is zelfs mogelijk dat het aantal huurders de afgelopen jaren terug aan het stijgen is”, zegt Sien Winters.

Belasting op huurinkomsten

Nogmaals: in Vlaanderen beschikken we over een (te) krappe huurmarkt. De vraag is groter dan het aanbod en de huurmarkt bevat veel woningen van mindere kwaliteit. Er wordt te weinig geïnvesteerd in de kwaliteit van huurwoningen.

Om de huurmarkt meer zuurstof te geven, maakte de nieuwe Vlaamse regering in het regeerakkoord werk van een lijst van huurherstellingen, met vermelding welke voor de huurder en welke voor de verhuurder zijn.

Het is echter zeer de vraag of dit zal volstaan. De fiscaal ongelijke behandeling wordt niet aangepakt en de kans is groot dat huurwoningen binnenkort op hun werkelijke huurinkomsten zullen worden belast.

Dit toonden we aan in de fact check van zondag 21 september: de fiscus maakt momenteel gebruik van een verouderd kadastraal inkomen om de belastbare basis te berekenen, waardoor huurhuizen slechts op 46% van hun werkelijke waarde belast worden. Zo’n belasting zou minstens 283 miljoen euro extra opbrengen per jaar. Indien gesleuteld wordt aan de formule, kan een dergelijke belasting gemakkelijk het tweevoudige opbrengen.

Welk effect zou dit hebben op de nu al krappe huurmarkt? “Het houdt bijzonder grote risico’s in”, antwoordt Sien Winters, “het verschil in de fiscale behandeling tussen huur- en eigen woningen wordt nog groter. Sinds 2005 wordt de eigen woning namelijk niet meer belast in de personenbelasting. Indien men de werkelijke huurinkomsten gaat belasten, wordt het rendement van verhuren nog kleiner en gaan nog meer verhuurders hun panden van de hand doen. De huurmarkt wordt dan nog krapper.”

Wat is dan wel nodig? “Het is niet meer dan redelijk dat huizen belast worden op hun werkelijke waarde”, antwoordt Winters, "maar dezelfde regels moeten opgaan voor huur- en eigen woningen. De fiscaal ongelijke behandeling moet zoveel mogelijk teruggeschroefd worden. Er is nood aan een allesomvattende hervorming."