Kadastraal inkomen: 1.000 euro kan 3.000 of 4.000 euro worden

Volgens fiscale experts zou het KI van woningen bij een algemene actualisering gemiddeld met een factor 3 tot 4 kunnen stijgen. Een KI van 1.000 euro zou dan 3.000 of 4.000 euro kunnen worden. Maar huiseigenaars hoeven zich niet al te veel zorgen te maken, want de gemeenten zullen dan waarschijnlijk hun opcentiemen verlagen, zo bevestigt VVSG-voorzitter Luc Martens. Bij de tweede woning is het echter een ander verhaal.

Het kadastraal inkomen wordt momenteel berekend in functie van huurprijzen van in de jaren 70, en zou eigenlijk dringend moeten worden rechtgetrokken naar hedendaagse normen.

Wij gingen raad vragen bij twee fiscale experts over wat het concreet voor u zou inhouden als de overheid effectief zou beslissen om tot zo'n algemene actualisering van het KI over te gaan: Luc Maes, docent fiscaal recht aan de Universiteit Antwerpen, en Axel Haelterman van de Katholieke Universiteit Leuven.

1.000 euro kan 3.000 of 4.000 euro worden

We gaan uit van een concreet voorbeeld van een woning of appartement met een huidig KI van 1.000 euro. Het is belangrijk om te benadrukken dat het hier om een gemiddelde schatting gaat, en uw woning niet noodzakelijk aan die norm onderworpen is.

Mocht morgen een algemene "regularisatie" via een herschatting plaatsvinden, dan zou een pand met KI 1.000 plots een met een KI van 3.000 tot 4.000 euro worden, schatten zowel Maes als Haelterman. Maes noemt 3.000 euro een "voorzichtige prognose". Aangezien de jaarlijkse belasting die we betalen op onze woning, de onroerende voorheffing, wordt berekend op basis van dat KI (die bedraagt ongeveer een derde), zou dat in het voorbeeld van 3.000 euro ook met een factor 3 stijgen.

x3, "maar geen reden tot paniek"

Drie keer zoveel huisbelasting dus, op de eerste woning van alle huiseigenaars. Maar er is een maar. Zover komt het in dat geval wellicht niet, omdat de gemeenten dan kunnen (en volgens onze experts ook zullen) beslissen om hun aandeel in die belasting te verminderen, zodat het bedrag bijvoorbeeld de facto gelijk blijft.

De gemeenten rijven het leeuwendeel van die belasting binnen, naast het gewest en de provincie. "De gemeenten zouden in dit geval kunnen zeggen dat ze hun inkomsten daaruit met een factor 3 laten dalen," zegt Maes. Zo wordt het voor de huiseigenaar ongeveer een nuloperatie, al denkt Haelterman dat de lokale overheden dat wellicht in hun voordeel zullen afronden. Een heel lichte stijging dus. Voor de gemeenten blijven de inkomsten uit onroerende voorheffing dan ongeveer gelijk, omdat het basisbedrag drie keer steeg.

Luc Martens, voorzitter van de Vereniging van Vlaamse Steden en Gemeenten (VVSG), bevestigt die stelling. "Het is zeker niet de ambitie van de gemeenten om in een verhoging van het kadastraal inkomen een nieuwe geldbron te vinden", zegt hij aan onze redactie. Als het kadastraal inkomen geactualiseerd wordt, zullen de gemeenten de aanvullende aanslagvoet aanpassen "in de richting van de inkomsten van vandaag", legt Martens uit.

Ander verhaal bij tweede woonst

Een ander verhaal wordt het bij een tweede verblijf, dat een huiseigenaar zelf bewoont of verhuurt. Daar wordt de eigenaar belast op basis van de personenbelasting, en die kan niet zomaar gewijzigd worden.

Bij een voorbeeld van 50 procent personenbelasting geeft dat het volgende: 1.000 euro als begin-KI, vermeerderd met factor 1,4 omdat daar wél een indexatie op van toepassing is. Dat geeft 1.400 euro, een bedrag dat bij een herschatting dus gemiddeld x3 wou worden, 4.200 euro dus. Op dat bedrag moet de eigenaar dan 50 procent betalen, zijnde 2.100 euro in plaats van de oorspronkelijke 700 euro. Een oplossing hierbij zou eventueel zijn om naar een algemene belasting te gaan van 25 procent, zoals al werd aangeraakt in de Hoge Raad voor Financiën.

"Dramatische stijging"

Haelterman heeft het over "een dramatische stijging" in dit geval, al zou ook hier de overheid in theorie kunnen corrigeren. Dat is overigens ook een van de punten die zullen worden onderzocht in de studie die de N-VA bestelde: waar en hoe kan de overheid eventueel compenseren?

Al ligt hier langs de andere kant ook een mogelijkheid voor een extra belasting in een soort taxshift. Toch liggen de kaarten dan niet zo eenvoudig, zegt Haelterman: "Dan moet je ook in kaart brengen wat het rendement is van dat huurpand. En je moet ervoor zorgen dat investeerders niet worden afgeschrikt, zodat de markt niet stilvalt."

De soep wordt niet zo heet...

Toch wordt de soep wellicht niet zo heet gegeten als ze wordt opgediend, of beter, zou worden opgediend. Eerst en vooral is er binnen de huidige coalitie niet echt veel enthousiasme om ermee door te gaan. De studie die N-VA bestelde, kan nog veel tijd vragen. Het is ook een thema waar je politiek weinig mee kan winnen, want het raakt alle Vlamingen met een baksteen in de maag, en dat zijn er veel.

Ook praktisch is er een probleem. Hoe kan je zo'n vernieuwing van het kadaster realiseren? "Om dat te actualiseren, zou je een man of 10 gedurende 5 jaar aan het werk moeten zetten", schat Haelterman. Het gaat nu eenmaal om een titanenwerk. Mensen zouden ook verzet kunnen aantekenen als ze niet akkoord gaan. Ook juridisch kan dat heel wat voeten in de aarde krijgen.

Kijk ook naar uw buurt

Voorts is het belangrijk om aan te stippen dat het om een gemiddelde oefening gaat. Wie woont in een buurt die vroeger vrij duur was, bv. een winkelstraat, maar nu wat aan waarde en uitstraling heeft verloren, zou dan weer kunnen genieten van een lager KI bij een 'revalorisatie' van zijn pand. Om in te schatten wat het voor uw huis kan betekenen, moet u dus ook kijken naar de buurt waarin u woont, en of die al dan niet duurder is geworden.

Bart Somers (Open VLD) schat dat gemiddeld 70 procent van de panden een hoger KI zou krijgen bij een algemene herwaardering en 30 procent dus een lager. Haelterman kan zich daarin vinden, "al dacht ik misschien eerder aan 80-20".