Reële huurinkomsten belasten? Risico op negatieve gevolgen voor de huurmarkt

Ons land is door het Europees Hof van Justitie veroordeeld omdat de belasting op huurinkomsten anders wordt berekend voor woningen die in België gelegen zijn dan voor woningen in het buitenland. Ons land moet nu zo snel mogelijk naar een oplossing zoeken. Hoe moeten we dit beoordelen? We plaatsen de discussie binnen een bredere discussie over het bestaan van onrechtvaardigheden in de woningfiscaliteit.

labels
Sien Winters, Katleen Van den Broeck
Sien Winters is onderzoeksleider wonen bij het HIVA en coördinator van het Steunpunt Wonen. Katleen Van den Broeck is senior onderzoeker bij het HIVA.

Ten eerste kunnen we vaststellen dat woningen effectief lager worden belast dan andere vormen van kapitaal, zeker wat betreft arbeid (menselijk kapitaal). Een verhoging van de belasting op woningbezit zou dus kunnen worden ingezet om andere belastingen (bv op arbeid) te verlagen, met positieve effecten op tewerkstelling en economische groei, of om in te grijpen waar het echt noodzakelijk is. In vergelijking met belasting op financieel vermogen heeft een belasting op vastgoed ook als voordeel dat er minder gedragseffecten optreden (de woning kan niet vluchten naar het buitenland). Omdat woningbezit wijd verspreid is, zal bovendien een kleine belastingverhoging al grote effecten hebben op de overheidsinkomsten.

Eigen woning vs. huren

Dat wijd verspreide woningbezit betreft echter in hoofdzaak woningen die de eigenaars zelf bewonen. De eigen woning is de voornaamste vorm van vermogen van de middenklasse. Het meer belasten van deze vorm van vermogen dreigt zo dus te leiden tot een herverdeling van de middenklasse naar de rijkeren, wanneer niet andere vermogens ook aangepakt worden.

Woningen die bestemd zijn om te verhuren vinden we in vergelijking met woningen bewoond door de eigenaar meer bij de hoogste inkomens. Het zou op het eerste zicht dus een logische keuze zijn om huurwoningen meer te belasten dan eigendomswoningen. Dit is vandaag ook het geval. Zo is sinds 2005 het kadastraal inkomen (KI) uit de eigen woning niet langer meer belast in de personenbelasting, terwijl dit wel zo is voor huurwoningen.

Daarnaast zijn er de fiscale voordelen voor eigenaars-bewoners. Dit betreft vooral de Woonbonus, die sedert 2014 een bevoegdheid is van de gewesten. De tegenhanger hiervan voor woningen bestemd voor verhuur is het lange termijnsparen, dat een federale bevoegdheid is gebleven, maar minder voordelig is. Een ongelijke behandeling is er ook in tal van andere fiscale instrumenten, zoals de verkooprechten, schenkbelasting, onroerende voorheffing…

Daarmee beoogt het beleid velen te helpen de droom te realiseren om ooit eigenaar te worden. Dat is niet alleen een wens van vele burgers. Ook de overheid zelf heeft er baat bij. Ze zet hiermee burgers aan tot veilig sparen, wat bijdraagt tot de welvaartspositie op de oude dag. Het is dus een vorm van pensioensparen. Alleen, wie niet de middelen heeft om eigenaar te worden, blijft verstoken van de fiscale voordelen en zal zo niet over een eigen pensioen beschikken. Dat zal dus ook op dat moment voor een ongelijkheid zorgen tussen eigenaar-bewoners en huurders.

 Er zijn twijfels bij de effectiviteit van de fiscale voordelen voor eigen woningbezit.

Het averechts herverdelend effect van de fiscale voordelen is ook bekend. Zo blijkt voor de meeste fiscale voordelen verbonden aan woningbezit ongeveer 60% van de voordelen terecht te komen bij de hoogste 40% inkomens, terwijl de laagste 20% inkomens minder dan 10% van de voordelen ontvangt. En verder zijn er twijfels bij de effectiviteit van de fiscale voordelen voor eigen woningbezit. Er is redelijk wat wetenschappelijke evidentie om te stellen dat het fiscaal voordeel zich vertaalt in een stijging van de woningprijzen, waardoor de koper er geen netto-voordeel aan heeft en het de verkoper is die het voordeel geniet.

Tot slot heeft de ongelijke fiscale behandeling van huurwoningen en eigenaarswoningen een negatieve weerslag op de huurmarkt. Eenzelfde direct rendement behouden bij hogere woningprijzen kan immers maar als de huur evenredig stijgt. In dit geval moet de huurder dus de gevolgen dragen. Stijgen de huurprijzen minder dan evenredig, dan daalt het direct rendement en kan dit de eigenaar ertoe aanzetten de woning te verkopen om zo de meerwaarde te innen. Een verminderd aanbod aan huurwoningen is dan het gevolg. Hoewel geen direct oorzakelijk verband kan worden gelegd met de fiscaliteit en zeker ook andere factoren meespelen, tonen cijfers aan dat de huurmarkt het problematische broertje is op de woningmarkt, met veel meer betaalbaarheids- en kwaliteitsproblemen dan de eigendomsmarkt. Een meer gelijke fiscale behandeling van huur en eigendom wordt verwacht bij te dragen tot een gezondere huurmarkt.

Het kadastraal inkomen (KI)

Met haar recente uitspraak vraagt het Europees Hof om huurinkomsten van woningen in België op dezelfde manier te behandelen als huurinkomsten van woningen in het buitenland. Die ongelijkheid is mede het gevolg van het niet meer actueel zijn van het KI als belastbare basis voor huurwoningen. Het KI werd voor het eerst vastgesteld in 1975 en is – behoudens indexering sinds 1991 – niet meer in lijn gebracht met de waarde-evolutie van woningen. Gemiddeld vertegenwoordigt het KI maar slechts één vijfde van de netto-huurwaarde van de woning. Dat KI in de personenbelasting als belastingbasis voor huurwoningen vervangen door de reële (en veel hogere) huurwaarde zou nog meer dan vandaag een ongelijke behandeling van huurwoningen en eigendomswoningen tot gevolg hebben. We vrezen dan ook voor negatieve gevolgen van dergelijke maatregel voor de huurmarkt.

 Gemiddeld vertegenwoordigt het KI maar slechts één vijfde van de netto-huurwaarde van de woning.

Als gevolg van de sterke onderwaardering van het KI zijn inkomsten uit woningen in vergelijking met andere inkomsten niet alleen zwaar onderbelast, maar als gevolg van ongelijke evoluties in de waarde van woningen naargelang de ligging, stemmen verschillen in KI ook onvoldoende overeen met verschillen in de waarde van de woning. Om deze onrechtvaardigheden te herstellen, is er nood aan een goede methode om de waarde te schatten en up-to-date te houden. Is dergelijke betrouwbare maatstaf beschikbaar, dan kan deze gebruikt worden om huur- en eigendomswoningen op gelijke manier te belasten. Daarmee worden dan niet alleen de verschillen tussen huurwoningen in binnen- en buitenland weggewerkt, maar ook tussen de huur- en eigendomsmarkt.

De auteurs baseerden zich voor deze bijdrage op dit onderzoek: Denksporen voor een meer rechtvaardige woningfiscaliteit, Van den Broeck K. & Winters S., HIVA KU Leuven (Leuven), 2017

VRT NWS wil op vrtnws.be een bijdrage leveren aan het maatschappelijk debat over actuele thema’s. Omdat we het belangrijk vinden om verschillende stemmen en meningen te horen publiceren we regelmatig opinieteksten. Elke auteur schrijft in eigen naam of in die van zijn vereniging. Zij zijn verantwoordelijk voor de inhoud van de tekst. Wilt u graag zelf een opiniestuk publiceren, contacteer dan VRT NWS via moderator@vrt.be.