ImageGlobe

Strengere isolatieregels op komst voor (huur)woningen: heel wat eigenaars kiezen ervoor gewoon te verkopen

Vanaf januari gelden er in Vlaanderen strengere isolatie­normen voor woningen en dat laat zich voelen op de huizenmarkt. Wie een ouder huis of appartement verhuurt, lijkt dezer dagen vaker eieren voor zijn geld te kiezen: liever verkopen dan te moeten investeren in verplichte renovatie. Dat blijkt uit een rondvraag van Gazet van Antwerpen en wordt ons bevestigd door vastgoedexperts.

"De laatste maanden komen er duidelijk meer oudere woningen en appartementen op de markt", beaamt notaris Bart Van Opstal de trend waarvan de Gazet van Antwerpen gewag maakt. "Het gaat dan vooral over mensen die een woning verhuren."

De verklaring ligt voor de hand, zegt hij: de strengere isolatienormen die vanaf januari gelden voor die huizen en appartementen (zie kader onderaan). Voor eigenaars die nog werk moeten maken van de nodige renovatie daarvoor kunnen de kosten oplopen tot duizenden, zelfs tienduizenden euro's.

Heel wat eigenaars verkopen liever om dan te investeren in een recenter huis of appartement, dat wel al aan alle normen voldoet

Bart Van Opstal, woordvoerder van Notaris.be

"Vaak zijn het oudere investeerders die die kosten willen vermijden", legt Van Opstal uit. "Zij verkopen liever om dan te investeren in een recenter huis of appartement, dat wel al aan alle normen voldoet."

Oudere appartementen goedkoper

De hamvraag is of dat dan ook de woningprijzen doet dalen. "Vooral bij de oudere appartementen daalt de prijs", weet Van Opstal. "Bij een appartement heeft de eigenaar het beslissingproces over renovaties namelijk niet in eigen handen: hij moet de beslissing volgen van de algemene vergadering. Eigenaars van een ouder appartement doen dat tegenwoordig vaak liever van de hand."

"Renovatie is bij zulke oudere gebouwen bouwtechnisch niet altijd even evident", vult Cedric Vanhencxthoven aan, zaakvoerder van immobedrijf Heylen Vastgoed. "Die oudere appartementen hebben daarom moeite om te concurreren met nieuwbouw, waar het aanbod de laatste jaren bovendien vrij groot is."

De nieuwe kopers zijn vaak mensen die de investering van zo'n renovatie meer kunnen spreiden in de tijd

Cedric Vanhencxthoven, zaakvoerder Heylen Vastgoed

Maar Vanhencxthoven en Van Opstal zien voor woonhuizen de prijzen niet dalen. "Het gaat over het segment van huizen van 200.000 tot 250.000 euro, dat is heel breed, dus daar heb je ook meer kopers", ziet Vanhencxthoven. "Bovendien zijn de nieuwe kopers vaak mensen die de investering van zo'n renovatie meer kunnen spreiden in de tijd. Zij kopen zo'n huis natuurlijk met een andere insteek, bijvoorbeeld voor hun kinderen later of om aan vermogensopbouw te doen."

(Lees verder onder de foto)

Nicolas Maeterlinck

Aanbod blijft hoog

Aan de andere zijde zijn er ook meer mensen die investeren in nieuwbouwappartementen. Dat drijft de prijs van die woningen op, in die mate zelfs dat de globale prijs van appartementen in ons land dit jaar gestegen is met 3,7 procent. 

Van Opstal verwacht dat die verkooptrend zich ook volgend jaar zal doorzetten. "Naast het feit dat mensen willen afzien van die renovatie, veroudert de bevolking ook. Dan heb je natuurlijk ook meer kans dat er meer eigendommen te koop komen. Dus het aanbod van oudere appartementen zal waarschijnlijk hoog blijven."

Waar moet mijn (huur)woning vanaf 1 januari aan voldoen?


1. Dakisolatie

Alle daken moeten tegen 2020 geïsoleerd zijn met een laag die een R-waarde heeft van minstens 0,75m² kelvin per watt. In mensentaal: dat is een isolatielaag van zowat 3 à 4 centimeter, afhankelijk van het materiaal dat u gebruikt.

Voor wie een onverwarmde en onbewoonde zolder heeft, volstaat zoldervloerisolatie. Ook plafondisolatie, over het volledige plafond, met dezelfde R-waarde komt in aanmerking.

De verplichte dakisolatie valt enkel te omzeilen als de energiescore van de woning sowieso al onder de Vlaamse normen ligt. Die zijn:

- 600 kWh/m² voor een open bebouwing

- 550 kWh/m² voor een halfopen bebouwing

- 500 kWh/m² voor een gesloten bebouwing

- 400 kWh/m² voor een appartement.

2. Dubbel glas

Vanaf januari moeten alle ramen van leefruimtes minstens dubbel glas hebben. Voor een hal of een gang geldt die eis dus niet.

3. Rookmelders

In 2020 moeten alle huizen uitgerust zijn met rookmelders, minstens 1 per verdieping, op de evacuatieweg tussen slaapkamer en buitendeur. Bij huurwoningen waren rookmelders sowieso al verplicht.

Wat als mijn huis dan niet aan de normen voldoet?


Bij huurwoningen is de kans reëel dat er een wooninspecteur langskomt. Die kijkt of het huis of appartement voldoet aan de Vlaamse normen. Is dat niet het geval, dan krijgt uw huis strafpunten in een technisch verslag.

Vanaf 15 strafpunten kan de burgemeester uw woning mogelijk ongeschikt verklaren en belandt het huis in een Vlaamse inventaris. In dat geval moet u een forse heffing, tussen de 500 en 990 euro betalen. Bovendien krijgt de overheid een voorkooprecht op de woning. Een ongeschikte woning mag u ook niet meer verhuren en een lopende huurovereenkomst kan worden nietigverklaard, met alle juridische gevolgen van dien.

Opmerkelijk is dat u onmiddellijk 15 strafpunten krijgt als de dakisolatie niet voldoet. Als 1 raam niet minstens dubbel glas heeft, krijgt u 3 strafpunten. Meerdere ramen met enkel glas leveren 9 strafpunten op. Vanaf 2023 worden de normen op dat vlak zelfs nog strenger: als u dan geen dubbel glas heeft, kan de woning al ongeschikt worden verklaard.