James Arthur Photography

Akkoord over betonstop krijgt forse kritiek van oppositie en experten: "Onbetaalbaar en dus onuitvoerbaar"

Het akkoord dat de Vlaamse meerderheidspartijen (N-VA, Open VLD en CD&V) vorige week beklonken over de betonstop, excuseer, bouwshift, krijgt forse kritiek van experten, gemeentebesturen en de Vlaamse oppositie. Over de plannen om de komende jaren minder open ruimte aan te snijden, is iedereen het roerend eens. Maar de vrees heerst dat de compensatie die voorzien is voor grondeigenaars wel eens erg duur zou kunnen uitvallen.

1. Die "betonstop" of "bouwshift", wat was dat ook alweer?

In Vlaanderen verdwijnt elke dag 6 à 7 hectare aan open ruimte en dat heeft u ongetwijfeld al gemerkt: eindeloze lintbebouwing als u van gemeente naar gemeente tuft. Naar echt vrije ruimte is het almaar harder zoeken. Dat zorgt voor een felle druk op de biodiversiteit en het milieu en creëert uiteraard ook een hogere filedruk in de hele regio.

Naar schatting 16 procent van Vlaanderen is verhard: afgedekt met steen, asfalt of beton, wat erg slecht is voor onze grondwaterhuishouding: water sijpelt niet meer overal de grond in, wat op sommige plekken voor droogte zorgt en op andere plekken voor overlast.

Daarom besliste de vorige Vlaamse regering om de inname van open ruimte te halveren tegen 2025 en te stoppen tegen 2040. Dat werd aanvankelijk "betonstop" genoemd, deze Vlaamse regering spreekt liever van "bouwshift".

2. Wat is er nu dan beslist?

De vorige Vlaamse regering had dan wel een knoop doorgehakt over die betonstop, maar een akkoord over een financiële compensatie voor grondeigenaars op wier grond niet meer gebouwd mag worden, was er nog niet. Vorige week kwam er - ietwat onverwacht - een akkoord uit de bus.

De vergoeding die eigenaars krijgen als hun bouwgrond een nieuwe bestemming krijgt, wordt opgetrokken naar 100 procent van de verkoopwaarde

Voor eigenaars van bouwgronden lijkt dat goed nieuws. De vergoeding voor de "planschade" die zij lijden als hun bouwgrond een nieuwe bestemming krijgt, wordt opgetrokken naar 100 procent van de marktwaarde. De volle pot dus, waar dat voordien op 80 procent lag. Voor grond die in waarde is gestegen, moeten ze wel een deel terugbetalen aan de overheid. Speciale "landcommissies" zullen de marktwaarde van die gronden bepalen.

Verder worden alle woonuitbreidingsgebieden en woonreservebieden - goed voor 12.000 hectare - onder een stolp geplaatst tot 2040. Op die gronden wordt de komende 20 jaar in principe dus niet meer gebouwd. Kiest de gemeente voor een herbestemming van die grond - ze maken er bijvoorbeeld natuurgebied van - dan geldt ook hier de vergoeding voor planschade.

3. Hoeveel zou dat in totaal kunnen kosten?

Officiële berekeningen van de overheid zijn er nog niet, legde professor ruimtelijke planning Tom Coppens (UAntwerpen) gisteren uit in "De wereld vandaag" op Radio 1. "Jammer dat die dus zelf niet weet wat de budgettaire implicaties daarvan zijn." 

Herbeluister hier het gesprek met Coppens in "De wereld vandaag" op Radio 1:

Er zijn de voorbije jaren wel schattingen en studies gemaakt en die geven aan dat de totale planschade van de betonstop - bij een volledige herbestemming dus - rond de 12 miljard euro komt te liggen. 

"Maar die studie dateert van een paar jaar geleden en daarin is enkel gekeken naar gronden die op 50 meter van een uitgeruste weg liggen. Als je dat criterium loslaat, kom je tot een veelvoud van die raming." Hier en daar duikt in die context zelfs de som van 31 miljard euro op.

4. En wie moet dat betalen?

Het initiatief voor de eventuele herbestemming van de bouwgronden komt bij de gemeenten te liggen. Als die daartoe beslissen, moeten zij ook de planschade betalen. 

Voor de gebieden die onder de "stolp" gezet zijn, mogen de gemeenten ook beslissen om niets te beslissen. In dat geval bepaalt en betaalt de Vlaamse overheid zelf de herbestemming in 2040.

5. Is dat haalbaar?

Bij de gemeenten krabben ze zich nu al in de haren. Dat zij het initiatief krijgen om slecht gelegen bouwgronden te herbestemmen, is prima, klinkt het bij de Vereniging van Vlaamse Steden en Gemeenten (VVSG). "Maar dat de Vlaamse overheid de factuur echter volledig bij de gemeenten legt, maakt de bouwshift onbetaalbaar voor de steden en gemeenten." 

Dat is ook de kritiek van de oppositie in het Vlaams Parlement. "De bouwshift is een lege doos", zegt Mieke Schauvliege van Groen. "De aankondiging van vorige week steekt alle ambities voor 20 jaar in de koelkast." Volgens haar wordt de factuur intussen doorgeschoven naar de gemeenten en de toekomst. Eenzelfde geluid bij SP.A, PVDA en Vlaams Belang: "Show us the money", stelt Sam Van Rooy (Vlaams Belang).

Het zijn de landcommissies die de waarden van die gronden zullen bepalen. Als dat op een correcte manier gebeurt, zal dat hopelijk ook betaalbaar zijn

Vlaams Parlementslid Wilfried Vandaele (N-VA)

De meerderheidspartijen argumenteren dat "een correcte vergoeding voor Vlamingen die hun bouwplannen in duigen zien vallen" ook nodig is om een "draagvlak te creëren" voor de betonstop. "We willen geen onzekerheid, zoals er destijds was met de boskaart", stelt Koen Van den Heuvel (CD&V). 

Maar diezelfde partijen moesten ook toegeven dat ze de uiteindelijke kost van die vergoedingen nog niet correct hebben kunnen berekenen. Volgens Wilfried Vandaele (N-VA) verschillen zelfs de experten daarover van mening. "Het zijn de landcommissies die de waarden van die gronden zullen bepalen. Als dat op een correcte manier gebeurt, zal dat hopelijk ook betaalbaar zijn."

Bekijk hier enkele tussenkomsten uit het debat over de betonstop in het Vlaams Parlement:

Videospeler inladen...

In zijn antwoord wijst minister van Binnenlandse Bestuur Bart Somers (Open VLD) naar het belang van die stolp over de woonuitbreidingsgebieden. "Daardoor kan er geen grote druk meer zijn van projectontwikkelaars om die gebieden toch te ontwikkelen." Volgens hem kunnen gemeenten die gebieden de komende 20 jaar gewoon laten liggen, waarna de Vlaamse overheid de kosten voor herbestemming op zich zal nemen.

"Het voorstel dat hier op tafel ligt, is geen perfecte oplossing", geeft Somers toe. "Maar het is wel een perfect evenwicht tussen eigendomsrecht, open ruimte en het geloof in de kracht van onze lokale besturen."

6. Wat betekent dat nu voor de uitvoering van de bouwshift?

Over die "stolp" over de woonuitbreidings- en woonreservegebieden klinkt al bij al tevredenheid bij de experten. Maar die gebieden zijn maar goed voor ongeveer een derde van de totale hoeveelheid grond die vandaag bebouwd zou kunnen worden. De grootste kost zal dus in eerste instantie liggen bij de herbestemming van gebieden die vandaag al als bouwgrond zijn ingekleurd.

Met wat er nu voorligt, noemt professor ruimtelijke planning Kobe Boussauw (VUB) de betonstop daarom "onuitvoerbaar" voor de gemeenten. "Zij beseffen dat het zo niet verder kan en nemen vandaag al initiatieven om bouwgronden te schrappen of te bevriezen. Maar nu zullen ze geconfronteerd worden met een gigantische kost die niet haalbaar is. Het zou ook onverantwoord zijn om een groot deel van het gemeentebudget daaraan te besteden. Hun slagkracht is hiermee afgenomen."

Boussauw noemt de regeling een "staatsgarantie op bouwgrond": "Ofwel krijg je een vergunning om te bouwen, ofwel krijg je 100 procent van de zogenaamde marktwaarde  van die grond terug. Terwijl er geen enkele reden is om dat te doen. Het recht om een bouwvergunning te kunnen aanvragen zou tijdelijk moeten zijn: bouw je niet binnen een afgelijnde termijn, dan zou de bestemming heroverwogen moeten worden."

Dit is een staatsgarantie op bouwgrond. Ofwel krijg je een vergunning om te bouwen, ofwel krijg je 100 procent van de zogenaamde marktwaarde van die grond terug

Professor ruimtelijke planning Koen Boussauw (VUB)

Dat gemeenten er steeds financieel belang bij zouden hebben om bouwvergunningen uit te schrijven, zoals hier en daar wordt beweerd, wil Boussauw niet gezegd hebben. "Een hoger inwonersaantal kan van belang zijn voor de gemeentefinanciering, maar kan ook kosten met zich meebrengen. Het is dus niet altijd zo dat nieuwe verkavelingen voordelig zijn. Ook bij de inwoners van veel gemeenten is er trouwens een groeiend draagvlak tegen nieuwe projecten, want die staan altijd wel in iemands zicht of zorgen voor overlast."

7. Hoe pakken ze die kwestie in onze buurlanden aan?

Een vergoeding voor de herbestemming van bouwgronden die gebaseerd is op de marktwaarde is in Europa uitzonderlijk, zegt professor Coppens. "Zeker in combinatie met het planningsstelsel dat we hebben, geven wij een zeer royale schadevergoeding."

In sommige landen, zoals in Frankrijk, is er al sinds de jaren 30 helemaal geen schadevergoeding wanneer bestemmingsplannen worden aangepast. "Ook in Groot-Brittannië is er geen schadevergoeding. Daar bestaat ook geen juridisch bindend bestemmingsplan. Een lokaal bestuur kan daar zelf beslissen dat het bijvoorbeeld niet past om op een bepaalde grond een woning te bouwen."

In sommige landen, zoals in Frankrijk, is er al sinds de jaren 30 helemaal geen schadevergoeding wanneer bestemmingsplannen worden aangepast

Dat is anders bij ons: de gewestplannen, die dateren van de jaren 70, worden nu beschouwd als bindend. Maar dat was eigenlijk nooit de bedoeling. "Dat waren eerder opties, om aan te geven waar in de komende tien jaar woonontwikkeling zou kunnen komen. Die moesten dan nog verder worden gedetailleerd door gemeentelijke plannen, maar die zijn er vaak niet gekomen. Daardoor is die optie doorheen de jaren geïnterpreteerd als een soort 'bouwrecht' en hangen we daar nu nog altijd aan vast." 

In Nederland vergoeden ze een herbestemming wel, maar daar kijken ze ook naar de intentie van de eigenaar. "Iemand die bouwgronden heeft en die die jaren laat liggen om te speculeren, krijgt een andere vergoeding dan iemand die pas een grond gekocht heeft om daar zelf een woning op te bouwen. In Nederland beslist een rechter daarover."

Meest gelezen