Woonleningen fors duurder geworden: hoeveel, hoe komt dat en wat moet je doen als je nu wil lenen?

Wie op dit moment gaat lenen om een woning te kopen en kiest voor een lening met een looptijd van 20 jaar met een vaste rentevoet, kijkt aan tegen een gemiddelde rentevoet van 1,95 procent, berekende Immotheker-Finotheker. Dat is het hoogste peil sinds 2018. 

Ter vergelijking: tot voor een maand schommelde de gemiddelde vaste rentevoet nog rond de 1,40 procent. Een jaar geleden was dat zelfs nog 1,25 procent. 

“Dat wil zeggen dat je op een gemiddelde lening van 200.000 euro een jaar geleden nog zo’n 26.000 euro intrest betaalde. Vandaag betaal je daar in totaal zo’n 41.000 euro intrest op, 15.000 euro meer dus”, rekent John Romain van Immotheker-Finotheker voor.

Het is dus duidelijk gedaan met de historisch lage rentes van de afgelopen jaren. John Romain stelt vast dat de tarieven voor alle looptijden aan het stijgen zijn. Hij wijst als verklaring naar de sterk stijgende inflatie, de stijgende levensduurte.

Hierdoor zijn de rentes op staatsobligaties - het geld dat overheden voor een afgesproken periode lenen - op de lange termijn serieus gestegen. 

Tot voor kort werden die obligaties massaal opgekocht door de centrale banken, om de economie te steunen. De achterliggende idee? Door de leningen bij de banken weg te halen, kunnen zij gemakkelijker geld uitlenen aan burgers en bedrijven. 

Op die manier kunnen die dan weer meer kopen of investeren, en dat is dan weer goed voor de economie. Nu de inflatie huizenhoog is, zien de centrale banken zich verplicht het roer om te slaan en hun inflatiestuwende beleid terug te draaien.

Bijgevolg moeten de overheden weer gaan lenen op de financiële markten, bij de banken, en die vragen een hogere rente. Zo is  de rente op Belgische staatsobligaties met een termijn van 20 jaar vrijwel verdubbeld ten opzichte van het begin van dit jaar: tot 1,38 procent. 

Deze langetermijnrentes bepalen ook de hoogte van de hypotheekrentes, de rente die banken aan klanten aanrekenen voor woonleningen: als de langetermijnrente stijgt, stijgen ook de hypotheekrentes. De banken kijken daarvoor naar elkaar. 

De komende maanden wordt verwacht dat de inflatie nog verder zal stijgen: vandaag zitten we in België aan zo’n 8 procent en verwacht wordt dat die volgende maand naar 10 procent kan klimmen. 

Bijgevolg verwacht John Romain dat de rentevoeten nog verder zullen stijgen.

Veronique Goossens, hoofdeconoom bij de bank Belfius, voorziet ook dat lenen de komende tijd nog duurder zal worden, "maar het zal niet meteen enkele procent de hoogte ingaan", voorspelt ze. "Het zal geleidelijk gebeuren, maar de stijgende richting is nu wel duidelijk aangegeven."

Zo’n 90 procent van de mensen kiest vandaag nog voor een vaste rentevoet. Maar John Romain raadt aan om te berekenen of een (semi-)variabele rentevoet niet interessanter is op dit moment. “Want als je vandaag een lening aangaat met een vaste rentevoet van pakweg 2 procent op 20 jaar kan je op termijn met een dure lening zitten.” 

Hij wijst erop dat de rentes op de korte termijn - 1 tot 5 jaar -  nog altijd historisch laag zijn en daar kan je dus nog altijd van profiteren. “Het is niet omdat de langetermijnrentes gestegen zijn, dat je niet voor een andere formule kan kiezen.” 

“Gezien de sterk stijgende langetermijnrente zijn er op dit moment veel betere formules, maar dan moet je dus wel op voorhand vastleggen dat je maandlast niet mag stijgen als de rentes stijgen.” Dit wordt dan opgevangen met accordeonformules die de looptijd van de lening verlengen. 

Het is nog onduidelijk hoe de woningprijzen precies zullen evolueren als de trend van de stijgende rentes zich verder doorzet. Een daling op de Belgisch woningmarkt wordt niet meteen verwacht, wel dat de prijzen zullen stabiliseren.

“Je zit nog altijd met een krapte op de immomarkt, waardoor de prijzen op niveau blijven”, stelt John Romain op dit moment vast. “Maar als de rentes langere tijd hoog blijven, zal dit wel een effect op de woningmarkt. Maar op dit moment is dat er nog niet.” 

Romain ziet wel dat sinds de inval van het Russische leger in Oekraïne de vraag op de woningmarkt zo’n 10 à 15 procent afneemt, omdat de mensen zich ongerust maken. “Als de inflatie tegelijk op het huidige hoge niveau blijft, zullen verkopers van woningen toch wat op de prijs moeten inboeten”, voorspelt Romain. 

Maar het hangt ervan af hoe groot het aanbod is op de woningmarkt, merkt hij op. “Als je kijkt naar de Nederlandse woningmarkt, zie je bijvoorbeeld veel meer krapte dan op de Belgische. Daar kijken ze dit jaar weer aan tegen prijsstijgingen van rond de 15 procent. Bij ons zal het vast niet zo’n vaart lopen omdat de woningmarkt redelijk in evenwicht is.”