Beeld uit Pano: bivakkeren in een caravan omdat je aannemer zich failliet liet verklaren

Hoe vermijdt u oplichters voor uw (ver)bouwproject? Zeven tips

Aannemer of oplichter? "Pano" toonde gisteravond hoe sommige aannemers meer geïnteresseerd zijn in voorschotten incasseren dan in correct werk afleveren. Een nachtmerrie voor de gedupeerden. Hoe vindt u een degelijke, betrouwbare aannemer en vermijdt u de charlatans?

Geert Coene is voorzitter van de Verzoeningscommissie Bouw. Hij is jurist, en is al jaren bezig met het oplossen van conflicten tussen aannemers en hun klanten. Hij heeft zeven gouden tips voor mensen die vrezen door hun aannemer opgelicht te worden.

1. Betaal géén of slechts een beperkt voorschot

Het is een zeer kwalijke gewoonte dat er in de bouw grote, soms gigantische, voorschotten gevraagd worden. Dertig procent, vijftig procent, in sommige gevallen gaat het tot negentig procent van de totale kost van de verbouwing die betaald moet worden vooraleer een aannemer begint met de werken. Die voorschotten veroorzaken onnoemelijk veel ellende. Een aannemer die nagenoeg alles al betaald heeft gekregen is om te beginnen al veel minder gemotiveerd. Een klant geeft elk drukkingsmiddel uit handen, vanaf dag één, en kan gedurende lange maanden alleen maar afwachten of de aannemer zal doen wat hij heeft beloofd. 

Ik pleit ervoor om, naar analogie van de wet Breyne, die enkel geldt voor woningen die op plan worden verkocht, een maximum op te leggen van vijf procent. In uitzonderlijke omstandigheden kan dit stijgen naar tien procent. Daarmee moet een aannemer de nodige materialen kunnen aanschaffen en aan de werken beginnen. Iedere ondernemer moet immers eerst investeren. Een bakker moet eerst een oven kopen vooraleer hij brood kan bakken en verkopen. Een aannemer moet ook eerst voldoende uitrusting kopen. 

Ik pleit ervoor om een maximumvoorschot op te leggen van vijf procent. 

Natuurlijk kunnen er dan wel tussentijdse facturen gemaakt worden, in overeenstemming met de vordering der werken. Maar er moet een gelijke tred zijn tussen het betaalde bedrag en de uitgevoerde werken. Als een aannemer toch meer geld op voorhand wil: zoek een andere aannemer.

2. Neem een architect

Sommige mensen beslissen om zonder architect te werken, om geld uit te sparen. Soms is een architect inderdaad wettelijk niet nodig. Maar het is net zijn expertise die u kan helpen om te controleren of er gelijke tred wordt gehouden tussen de werken en de betalingen. Hij kan inschatten of tussentijdse facturen niet te vroeg worden opgestuurd, of de bedragen kloppen. Hij kan de aannemer erop wijzen dat er in een bepaalde fase nog iets moet gebeuren vooraleer hij zijn factuur mag sturen. Een architect die toezicht houdt op de werken hoeft bovendien, als u goede afspraken maakt, helemaal niet zo duur te zijn, en hij kan u een hoop ellende besparen, zowel bouwtechnisch als financieel.

Geert Coene, voorzitter Verzoeningscommissie Bouw

3. Neem een jurist

Als u dan toch geen architect wil nemen, ga dan zeker langs bij een jurist. Een aannemingsovereenkomst is vanuit financieel oogpunt voor velen een van de belangrijkste overeenkomsten die ze ooit ondertekenen. Vaak moeten mensen decennialang een lening afbetalen om die overeenkomst te financieren. Het gaat om een contract. Vraag dus aan een jurist om dit contract na te lezen vooraleer u uw handtekening eronder zet. Dat kost niet veel geld, maar zo’n gespecialiseerd jurist kan u wijzen op clausules die de aannemer te veel beschermen of zijn aansprakelijkheid doen verminderen. Het voorafgaandelijk advies van zo’n jurist kan wanneer het mis gaat van goudwaarde blijken. U hebt al zeer degelijk advies voor enkele honderden euro’s.

4. Vraag referenties

Dit geldt voor de drie categorieën professionals die hierboven zijn aangehaald, maar in het bijzonder voor de aannemers en de architecten. Ga praten met die vorige opdrachtgevers. Vraag een aannemer bovendien zijn drie jongste projecten te tonen. Normaal is hij best fier op zijn werk en zal hij dat met veel plezier doen. Als hij dat niet wil, is er iets mis. Als zijn jongste realisaties al meer dan tien jaar oud zijn, kan dit wijzen op problemen. Als hij geen referenties kan bieden die in de lijn liggen van de opdracht die u hem wil geven, moet hij daar een valabele uitleg voor hebben. 

Een aannemer die schermt met de privacy van zijn vroegere klanten en geen referenties wil geven heeft waarschijnlijk iets te verbergen

Een aannemer die schermt met de privacy van zijn vroegere klanten en geen referenties wil geven, heeft waarschijnlijk iets te verbergen. Als iedereen meewerkt aan het geven van referenties kan dit systeem een kwaliteitsgarantie bieden, waar iedereen van kan profiteren. Als u tevreden bent over uw aannemer, verklaar u dan bereid om als referentie te dienen voor zijn volgende klanten.

5. Kijk na of uw aannemer nog schulden heeft bij de RSZ of de fiscus, en informeer u via internet

Weinig mensen weten dit, maar iedereen die met een aannemer in zee gaat is wettelijk verplicht om dit te checken. Indien een aannemer nog schulden heeft aan de overheid is een bouwheer verplicht om een deel van zijn factuurbedrag rechtstreeks over te maken aan ofwel de administratie van de Sociale Zekerheid, ofwel de FOD Financiën. Dit kan u heel makkelijk nakijken op een website van de overheid. Klik daar op de knop "check inhoudingsplicht".

Via een search op de kruispuntbank van ondernemingen kan u snel leren of een bouwbedrijf werkelijk bestaat. 

U kan ook erkenningsnummers checken. Er zijn ook gespecialiseerde bedrijven zoals Graydon die u tegen een  beperkte vergoeding een rapport kunnen bezorgen, waarbij u meteen weet hoe de jaarrekening van de aannemer eruit ziet, of hij al vroeger faillissementen heeft gehad. 

Vaak zetten vroegere gedupeerden verhalen op internet, die u vindt via Google. Maar met die verhalen moet u dan ook weer voorzichtig zijn. Het geeft u wel de kans om uw aannemer vragen te stellen over wat er precies gebeurd is. Hoe meer info u heeft, hoe sterker u staat.

Een van de gedupeerden uit de Panoreportage

6. Hou het zakelijk

Vele mensen hebben na weken of maanden een vriendelijke, gemoedelijke of zelfs hartelijke band ontwikkeld met hun aannemer. Er moet veel samengewerkt worden, vergaderd, gereflecteerd, geadviseerd, geïnspecteerd. Het is natuurlijk fijn als dat allemaal in een prettige sfeer kan gebeuren. Maar eens die vriendschappelijke sfeer er is voelen vele bouwheren zich geremd om nog nauwgezet toe te zien en duidelijk op hun strepen te staan. Mensen hebben schroom om de prettige sfeer te verpesten, omdat ze denken dat dit een nadelig effect kan hebben op de verdere voortgang van de werken. Als ze te veel kritiek geven vrezen ze de goodwill van de aannemer te verliezen, en waar staan ze dan? 

Maak duidelijk dat u van hem vooral uitstekend werk verwacht, en geen kameraadschap. 

Die houding is te begrijpen. Sommige aannemers creëren bewust die gemoedelijke sfeer. Daarom is het sterk aangeraden om net niet té vriendschappelijk met hem om te gaan. Vriendelijk, oké, maar bewaar een zekere afstand. Hou het zakelijk. Maak ook na enkele weken duidelijk dat u van hem vooral uitstekend werk verwacht, en geen kameraadschap. Aarzel dus niet om hem te wijzen op fouten, om vragen te stellen over zaken die lijken mis te lopen, om eventueel zelfs een brief te schrijven met een officiële ingebrekestelling. Als hij dan misnoegd is, dan is dat maar zo. Een correcte aannemer heeft hier trouwens geen problemen mee. Als de werken goed zijn afgelopen is er nog genoeg tijd om hartsvrienden te worden.

7. Gedupeerden, verenig je

Als u toch nog in de problemen geraakt en uw aannemer onttrekt zich aan zijn verantwoordelijkheid doordat hij failliet gaat, sta je vaak machteloos. Als u uw aannemer persoonlijk wil aansprakelijk stellen of u wil hem laten veroordelen vanwege oplichting, fraude of andere inbreuken is het een heel goed idee om je te verenigen. Probeer in contact te komen met zijn andere klanten, die gelijkaardige ervaringen hebben. 

Voor een strafrechter is het veel geloofwaardiger indien er niet één gedupeerde maar meerdere staan, die elkaars verhaal aanvullen en versterken. Een rechter hanteert het vermoeden van onschuld, en dat hoort ook zo. Bijgevolg moet de gedupeerde de kwade trouw van de aannemer overtuigend bewijzen. Daarbij speelt de macht van het getal. Als er drie, vier of nog meer mensen zijn die hetzelfde beweren, wordt het voor een aannemer steeds moeilijker om vol te houden dat hij geen kwaad opzet had. In uw eentje lukt dat bijna nooit, en wandelt de aannemer hoogstwaarschijnlijk straffeloos weg.

Herbekijk hier "Pano"

Video player inladen ...